Ao decidir desistir da compra de um imóvel na planta, muitos consumidores se deparam com a questão de quanto a Construtora Pode Reter do valor já pago. Situações como perda de emprego, mudanças de vida ou problemas financeiros podem levar à rescisão do contrato. Neste cenário, a construtora costuma exigir que o comprador assine um documento que permite a retenção de 25%, 30%, 40% ou até 50% dos valores pagos. Os compradores têm a opção de aceitar as condições propostas pela construtora ou buscar entender melhor seus direitos à luz da legislação e do que os tribunais têm decidido.
O Distrato Imobiliário refere-se ao cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel na planta, podendo ocorrer por acordo entre as partes ou por iniciativa de uma delas. Quando a desistência parte do comprador, trata-se de resilição unilateral. Se a construtora descumpre o contrato, como em casos de atraso excessivo, o término é denominado resolução por inadimplemento. Já quando ambas as partes concordam em encerrar o negócio, configura-se o distrato propriamente dito. Essa diferenciação é crucial, pois determina os direitos e deveres de cada parte envolvida.
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Historicamente, a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu as diretrizes para esses casos. De acordo com essa legislação, a Construtora Pode Reter até 25% dos valores pagos se o imóvel não estiver sob o regime de patrimônio de afetação. Quando o imóvel está nesse regime, a Construtora Pode Reter até 50% dos valores. O patrimônio de afetação é um mecanismo que protege o caixa da obra, evitando que problemas financeiros da construtora afetem os recursos destinados ao empreendimento.
No entanto, a partir de setembro de 2025, uma decisão da Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) promete alterar as Regras do Jogo. Essa nova normativa estabelece que o total de retenções não pode exceder 25% do total pago pelo consumidor, o que representa um avanço significativo na proteção dos direitos dos compradores. Essa mudança visa equilibrar a relação entre consumidores e construtoras, muitas vezes desigual, principalmente em situações de distrato.
Além disso, a decisão do STJ indica que práticas em que a construtora condiciona a devolução do dinheiro à venda do imóvel para um terceiro podem ser questionadas judicialmente. Essa orientação reforça a importância do conhecimento por parte dos consumidores sobre seus direitos ao rescindir um contrato de compra de imóvel.
O tema do Distrato Imobiliário é um dos mais sensíveis no direito do consumidor no Brasil. Embora a Lei 13.786/2018 tenha trazido mais clareza às regras, ela também possibilitou que construtoras retivessem valores significativos com respaldo legal. A decisão do STJ em 2025, ao limitar a retenção a 25%, é um passo importante para assegurar maior proteção aos consumidores. Assim, é fundamental que os compradores compreendam que o documento apresentado pela construtora para assinatura frequentemente não reflete a totalidade dos direitos que a legislação assegura. Conhecer essas diferenças pode resultar em um benefício financeiro relevante para aqueles que enfrentam a situação de distrato.
